捡钱不容易,去捡房吧!

9月22日又有一只REITs基金,提交申报并获得受理,而且又是保障性租房的REITs基金——华夏基金华润有巢租赁住房REITs。

保障房REITs是什么?

保障性租赁住房是政府为中低收入困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,这批住房是要解决符合条件的新市民青年人等群体的住房困难问题。

也就是说,买这类的REITs基金,就是和国家一起做“房东”!

当然,也要看下地段,要是穷乡僻壤的,这种REITs基金也就算了。毕竟,如果是房价才几千一平的地方,收房租才能收多少钱?

截止目前,已经上市了三只保障房的REITs基金。分别是华夏北京保障房REIT,红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT。

图片[1]-捡钱不容易,去捡房吧!-乐学小窝

从3只“保租房”公募REITs的底层资产来看,主要位于北京、厦门、深圳等城市的核心居住区域。项目周边配套成熟、交通便利、租赁需求旺盛,且租金水平较同区域市场均有一定的折扣,其中不少项目采用了政府配租模式,具有稳定的出租率与租金收益,受市场周期性波动影响较小。

市场表现也还是不错的,北京保障房REIT目前上涨3.56%,红土深圳安居REIT上涨5.05%,而中金厦门安居REIT上涨了0.17%。

从前三单保障房REITs基金的,第四单保障房REITs是值得期待的。

华夏基金华润有巢租赁住房REITs

此次申报的REITs基金相关资产位于上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房,即泗泾项目,由泗泾项目公司拥有;及位于上海市松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房,即东经济区项目,由东经济区项目公司拥有。

该地块以公开挂牌方式出让。央企华润以1.25亿元的成交价,竞得了位于松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号租赁住房地块的使用权。

与其他城市的租赁用地相比,上海R4用地权属清晰,后期更有利于通过REITs退出。

截至2022年3月31日,有巢泗泾项目地上可出租房间数为1,264间,已出租1,219间,出租率4为96.44%(含7间员工用房)。

配套商业可出租面积为817.84平方米,已出租面积为547.02平方米,出租率为66.89%。

有巢泗泾项目共有车位470个,截至2022年3月31日,已出租215个,租金为200元/月/个。

有巢泗泾项目自2021年3月开始运营,2021年度和2022年1-3月份营业收入分别为1949.17万元和813.60亿元,净利润分别为136.09万元和129.80万元。

截至2022年3月31日,有巢东部经开区项目可出租房间数为1,348间,已出租1,240间,出租率为91.99%(含7间员工用房)。

配套商业可出租面积为3,113.54平方米,截至2022年3月31日已出租面积为2,148.44平方米,出租率为70.15%。

有巢东部经开区项目共有车位553个,截至2022年3月31日,已出租453个,租金为150元/月/个。

有巢东部经开区项目自2021年4月开始运营,2021年和2022年1-3月营业收入分别为1932.73万元和913.57万元,净利润分别为-195.29万元和156.46万元。

有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目收益法评估值分别为5.93亿元和5.48亿元,单价分别为10755元/平方米和8261元/平方米,评估值合计为11.41亿元。

华润有巢租赁住房REITs基金只要价格划算,买到后就相当于是保租房的房东,基金收益来源于租金、房产的增值权益。

谈谈风险

不过这里有一点要注意,就是这是保障性租赁住房项目。

首先,所谓保障性就意味着租金很难出现大幅上涨,甚至租金增长速度也不会很快。

另外,保障性租赁住房的产权应该不会交易,所以地价增幅也是有限的。

其三,即便地价能升值,但要想兑现,也要等项目到期,国内住房类项目产权都是70年,这两个租赁项目少说也还要等60年以上才会兑现。

所以,还得看最后的基金定价,如果定价过高不如到二级市场买了,毕竟,谁家买个基金,也不会等60年再拿收益吧。

最后总结一下:

保障性租赁住房封闭式REITS基金挺好的,是和“房”相关的基金,买基金其实就是收“房租”。

但“保障性”就意味着收益价格不高,收益价格不高就意味着基金价格不能高。

否则,钱是不是能赚到不好说,风险还是有了!

上市时间估计要10.1以后了吧,估计保障房的REITs上市后也会被抢疯的,毕竟是上海的房!

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